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Deutsche Büromärkte im Marktabschwung
Die Büromärkte in den sieben von der gif untersuchten Immobilienhochburgen haben im vergangenen Jahr einen Gesamtumsatz von 2,3 Mio. qm erzielt. Dieser Wert liegt damit rund 26% unter dem Vorjahreswert von 2008 (3,1 Mio. qm) und knapp über dem Umsatzniveau des Jahres 2004.
Nach dem Rekordjahr 2007 (3,4 Mio. qm) war damit der Umsatz zum zweiten Mal in Folge rückläufig. Die Flächenumsätze des Jahres 2009 belegen ferner, dass sich diese synchron zur schwachen Wirtschaftsentwicklung verhalten. Zu diesem Ergebnis kommt der Arbeitskreis Marktanalysen und Bedarfsprognosen der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V. (gif) aufgrund der von ihm moderierten Abstimmungsrunden mit den marktführenden Immobilienberatern über die Markteckdaten für das Jahr 2009.
Ähnlich negativ wie die Umsatzentwicklung haben sich auch die Mieten und der Leerstand entwickelt: Sowohl im Segment der Spitzen- und Durchschnittsmieten wurden an nahezu allen Standorten Rückgänge dokumentiert. Ausnahmen bildeten jeweils Stuttgart (Spitzenmiete unverändert 18,00 €) bzw. Düsseldorf (Durchschnittsmiete +0,20 € auf 13,70 €) und Frankfurt (17,50 € auf 20,00 €). „Dieser kurzfristige Anstieg der Durchschnittsmieten ist in rückläufigen Märkten nicht ungewöhnlich“, erläutert Ursula Neißer von DTZ Zadelhoff, welche die Durchführung der diesjährigen Erhebung verantwortet hat. “Spiegeln sich doch in ihnen die Bemühungen der Unternehmen, sich Flächen in den sehr guten Lagen zu relativ günstigeren Mietpreisen als zuvor zu sichern.“. Ebenfalls sind, mit Ausnahme Stuttgarts, an allen Standorten die Leerstände gestiegen. In den einzelnen Moderatorenrunden wurde ferner berichtet, dass sich mit Blick auf das Jahr 2010 keiner der Standorte über eine zu große Anzahl an kurzfristig auf den Markt drängenden Neubauflächen Sorgen zu machen braucht. „Fundamental sind die deutschen Büromärkte in gesunder Verfassung, ein rapider Anstieg an Neubauüberkapazitäten wie zuletzt 2002 dokumentiert, ist für die kommenden Jahre nicht zu erwarten“, so Neißer weiter.
Die Erhebungen schließen in allen Märkten traditionell die Eigennutzer-Transaktionen mit ein. Trotz eines Rückgangs um fast 32% konnte erneut München den höchsten Umsatz mit 453.000 qm auf sich verbuchen, erneut gefolgt von Berlin (444.000 qm, -9,4%) Den größten Umsatzrückgang musste Düsseldorf (243.100 qm, -42,7%) registrieren; mit einem Rückgang von -5,9% hielt sich erneut Stuttgart am besten (171.000 qm).
Der aktuelle Büroleerstand in den sieben Büromärkten wird von der gif zum Jahresende mit rund 7,59 Mio. qm angegeben. Bezogen auf den Gesamtbestand in den untersuchten Städten entspricht dies einer Leerstandsquote von 9,2%. Gegenüber dem Vorjahr (8,6%) ist damit eine weitere Erhöhung eingetreten. „Gleichwohl wird der Leerstandsanstieg immer stärker durch strukturelle Aspekte getrieben (Altflächen), denn durch Neubauten. Im laufenden Jahr muss deshalb mit einem erneuten Leerstandsanstieg gerechnet werden“, analysiert die gif.
An der gif-Untersuchung zum Jahr 2009 haben an den zwölf Standorten 39 Unternehmen mit rund 100 Vertretern der Branche mitgewirkt. Die detaillierten Werte der Büromarkterhebung können im gif-Onlineshop unter https://www.gif-ev.de/publikationen/onlineshop/sonstiges abgerufen werden.
Quelle: gif-Presseinformation vom 05. Februar 2010
Rat der Immobilienweisen legt Frühjahrsgutachten vor
In ihrer Prognose für das Jahr 2010 gehen die Experten von drastisch steigenden Leerständen an den deutschen Büromärkten aus. Dafür sei entgegen anderslautender Veröffentlichungen die Sorge vor einer neuen Wohnungsnot völlig unbegründet. Ähnliches gelte für die befürchtete Kreditklemme.
Wohnimmobilien: Angst vor Wohnungsnot unbegründet
Gute Nachrichten hat Harald Simons, Vorstand von empirica, für die Eigentümer von Wohnimmobilien. Nach einem Rückgang der Wohnimmobilienpreise in den vergangenen Jahren steigen die Preise auf den deutschen Wohnungsmärkten mittlerweile wieder. „Das Jahr 2009 dürfte den unteren Wendepunkt des Wohnungsmarktzyklus markiert haben“, betont Simons. Die Wirtschaftskrise habe die Trendwende auf dem Wohnungsmarkt zwar möglicherweise abgeschwächt, aber nicht verhindert. Bei der Erholung handele es sich auch nicht um eine „Flucht in Sachwerte“ aus Inflationsangst, da die fundamentalen Werte bereits seit über einem Jahr auf eine Trendwende hindeuten. „Dies bedeutet, dass die Erholung nicht nur vorübergehender Natur ist.“
Simons rechnet damit, dass die Kaufpreise für Geschosswohnungen in westdeutschen kreisfreien Städten 2010 um 1,5% und damit ähnlich steigen werden wie 2009. In den nächsten ein bis zwei Jahren würden dann die Mieten und Preise auch in den Landkreisen wieder anziehen. Die angesichts der auf einen Rekordtiefststand gefallenen Fertigstellungszahlen immer wieder geäußerte Angst vor einer Wohnungsnot oder einer Wohnungsverknappung sei mit Ausnahme einzelner Regionen wie München, Freiburg oder Heidelberg unbegründet, betont Simons. „Die amtlichen Statistiken weisen darauf hin, dass sich das Wohnungsangebot im westdeutschen Mittel analog zur Wohnungsnachfrage entwickelt hat.“ So ist die Zahl der Haushalte in Westdeutschland zwischen 1994 und 2008 um knapp 10% oder 2,7 Mio. gestiegen. Die Wohnungsfortschreibung der statistischen Ämter weist dagegen einen Anstieg der Wohnungszahl um 14% oder 3,9 Mio. aus.
Selbst bei einer Korrektur von Ungenauigkeiten der Statistik ergibt sich eine ausgeglichene Wohnungsmarktentwicklung. In die gleiche Richtung deuten auch andere Indikatoren: So zeigt der Leerstand in Westdeutschland seit 2002 einen leichten, kontinuierlichen Anstieg, und die Nominalmieten sind seit 2004 konstant. In den Metropolen München, Köln, Hamburg und eingeschränkt Frankfurt würde ein weiterer Rückgang der Wohnungsfertigstellung tatsächlich zu einer wachsenden Anspannung auf den Wohnungsmärkten führen.
Simons rechnet damit, dass die Kaufpreise für Geschosswohnungen in westdeutschen kreisfreien Städten 2010 um 1,5% und damit ähnlich steigen werden wie 2009. In den nächsten ein bis zwei Jahren würden dann die Mieten und Preise auch in den Landkreisen wieder anziehen. Die angesichts der auf einen Rekordtiefststand gefallenen Fertigstellungszahlen immer wieder geäußerte Angst vor einer Wohnungsnot oder einer Wohnungsverknappung sei mit Ausnahme einzelner Regionen wie München, Freiburg oder Heidelberg unbegründet, betont Simons. „Die amtlichen Statistiken weisen darauf hin, dass sich das Wohnungsangebot im westdeutschen Mittel analog zur Wohnungsnachfrage entwickelt hat.“ So ist die Zahl der Haushalte in Westdeutschland zwischen 1994 und 2008 um knapp 10% oder 2,7 Mio. gestiegen. Die Wohnungsfortschreibung der statistischen Ämter weist dagegen einen Anstieg der Wohnungszahl um 14% oder 3,9 Mio. aus.
Selbst bei einer Korrektur von Ungenauigkeiten der Statistik ergibt sich eine ausgeglichene Wohnungsmarktentwicklung. In die gleiche Richtung deuten auch andere Indikatoren: So zeigt der Leerstand in Westdeutschland seit 2002 einen leichten, kontinuierlichen Anstieg, und die Nominalmieten sind seit 2004 konstant. In den Metropolen München, Köln, Hamburg und eingeschränkt Frankfurt würde ein weiterer Rückgang der Wohnungsfertigstellung tatsächlich zu einer wachsenden Anspannung auf den Wohnungsmärkten führen.
Büroimmobilien: Rekordleerstände zu erwarten
Ein Rückgang der Zahl der Bürobeschäftigten bei gleichzeitiger Zunahme der Fertigstellungen wird 2010 auf den deutschen Büromärkten zu neuen Höchstwerten bei den Leerständen führen, so die Prognose von Andreas Schulten, Vorstand von BulwienGesa. Demnach werde die Zahl der Bürobeschäftigten nach einem leichten Zuwachs von 0,12% im Jahr 2009 in diesem Jahr um 2,0% oder 270.000 Personen auf knapp 12,7 Mio. sinken. Gleichzeitig steigt das Fertigstellungsvolumen im Neubau in den sieben wichtigsten Bürostandorten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart) 2010 um 16,3% auf knapp 1,15 Mio. m², den höchsten Wert seit fünf Jahren.
In der Folge werden dieses Jahr in den großen Metropolen 8,75 Mio. m² Bürofläche leer stehen – eine erneute Zunahme um 18,8% nach einem Wachstum von 10% im vergangenen Jahr. Die durchschnittliche Leerstandsquote steigt nach 8,8% im Jahr 2008 und 9,7% im Jahr 2009 dieses Jahr auf den neuen Höchststand von 11,3%. Mit Ausnahme von Berlin und Frankfurt werden alle wichtigen Bürostandorte voraussichtlich neue Rekordleerstände zu verzeichnen haben, wobei Frankfurt mit 19,1% (2009: 17,4%; 2008: 15,7%) die mit Abstand höchste Leerstandsquote aufweisen wird. In der Bankenmetropole wird demnach dieses Jahr fast jeder fünfte Quadratmeter Bürofläche leer stehen.
Eine deutlich negative Entwicklung prognostiziert Schulten auch für die zwölf von BulwienGesa als Sekundärstandorte eingestuften Städte in Westdeutschland (Bochum, Bonn, Bremen, Dortmund, Duisburg, Essen, Hannover Karlsruhe, Mannheim, Münster, Nürnberg und Wiesbaden). Aufgrund nur geringer spekulativer Bauvolumina wiesen die westdeutschen Sekundärstandorte in der Vergangenheit nur geringe Schwankungen bei der Leerstandsquote auf. Diese lag seit Mitte der 90er Jahre zwischen 3% und 6%. Auch im Jahr 2009 wurde mit 6,1% noch ein ähnlicher Wert wie im bisher schlechtesten Jahr (2005 mit 6,3%) erzielt. „Die schwache Konjunktur wird sich 2010 aber auch in den Sekundärstandorten negativ auf die Leerstandsentwicklung auswirken, so dass ein Wert jenseits der Marke von 8% realistisch erscheint“, sagt Schulten.
Deutlich optimistischer als die meisten Maklerhäuser ist Schulten dagegen für den Investmentmarkt. Nach einer Halbierung des Transaktionsvolumen auf knapp 12 Mrd. Euro im Jahr 2009 erwartet er für 2010 Transaktionen mit einem Volumen von 20 Mrd. Euro. Grundlage hierfür ist die Belebung auf dem Investmentmarkt ab August 2009 und die positive Entwicklung der wirtschaftlichen Frühindikatoren wie des King Sturge Immobilienkonjunktur-Index. „Diese Entwicklung sollte, eine Fortschreibung der wirtschaftlichen Erholungstendenzen vorausgesetzt, auch im Jahr 2010 anhalten“, betont Schulten. Sollte es nicht zu größeren Finanzierungsengpässen kommen, erwartet er deshalb auch eine Entspannung bei Portfoliodeals.
In der Folge werden dieses Jahr in den großen Metropolen 8,75 Mio. m² Bürofläche leer stehen – eine erneute Zunahme um 18,8% nach einem Wachstum von 10% im vergangenen Jahr. Die durchschnittliche Leerstandsquote steigt nach 8,8% im Jahr 2008 und 9,7% im Jahr 2009 dieses Jahr auf den neuen Höchststand von 11,3%. Mit Ausnahme von Berlin und Frankfurt werden alle wichtigen Bürostandorte voraussichtlich neue Rekordleerstände zu verzeichnen haben, wobei Frankfurt mit 19,1% (2009: 17,4%; 2008: 15,7%) die mit Abstand höchste Leerstandsquote aufweisen wird. In der Bankenmetropole wird demnach dieses Jahr fast jeder fünfte Quadratmeter Bürofläche leer stehen.
Eine deutlich negative Entwicklung prognostiziert Schulten auch für die zwölf von BulwienGesa als Sekundärstandorte eingestuften Städte in Westdeutschland (Bochum, Bonn, Bremen, Dortmund, Duisburg, Essen, Hannover Karlsruhe, Mannheim, Münster, Nürnberg und Wiesbaden). Aufgrund nur geringer spekulativer Bauvolumina wiesen die westdeutschen Sekundärstandorte in der Vergangenheit nur geringe Schwankungen bei der Leerstandsquote auf. Diese lag seit Mitte der 90er Jahre zwischen 3% und 6%. Auch im Jahr 2009 wurde mit 6,1% noch ein ähnlicher Wert wie im bisher schlechtesten Jahr (2005 mit 6,3%) erzielt. „Die schwache Konjunktur wird sich 2010 aber auch in den Sekundärstandorten negativ auf die Leerstandsentwicklung auswirken, so dass ein Wert jenseits der Marke von 8% realistisch erscheint“, sagt Schulten.
Deutlich optimistischer als die meisten Maklerhäuser ist Schulten dagegen für den Investmentmarkt. Nach einer Halbierung des Transaktionsvolumen auf knapp 12 Mrd. Euro im Jahr 2009 erwartet er für 2010 Transaktionen mit einem Volumen von 20 Mrd. Euro. Grundlage hierfür ist die Belebung auf dem Investmentmarkt ab August 2009 und die positive Entwicklung der wirtschaftlichen Frühindikatoren wie des King Sturge Immobilienkonjunktur-Index. „Diese Entwicklung sollte, eine Fortschreibung der wirtschaftlichen Erholungstendenzen vorausgesetzt, auch im Jahr 2010 anhalten“, betont Schulten. Sollte es nicht zu größeren Finanzierungsengpässen kommen, erwartet er deshalb auch eine Entspannung bei Portfoliodeals.
Gesamtwirtschaftliche Entwicklung: Kreditklemme für 2010 kann nicht ausgeschlossen werden
„Das größte Risiko für die konjunkturelle Erholung besteht im Auftreten einer Kreditklemme“, betont Professor Wolfgang Wiegard, Mitglied im Sachverständigenrat der Bundesregierung. Für dieses Jahr könne eine Kreditklemme nicht ausgeschlossen werden. Andererseits bestehe kein Anlass zu apokalyptischen Visionen, derzeit gibt es noch keine Kreditklemme. Der Rückgang des Kreditwachstums lasse sich durch die realwirtschaftliche Entwicklung und die gestiegene Wahrscheinlichkeit von Kreditausfällen erklären. „Für eine darüber hinausgehende bankseitige
Verknappung des Kreditangebots gibt es keine Anhaltspunkte“, betont Wiegard.
Wiegard rechnet auch nicht mit einer hohen Inflation. „Es deutet nichts auf mittel- oder längerfristige Inflationsgefahren im Euro-Raum hin“, so Wiegard. Die Europäische Zentralbank habe die Instrumente, um schnell und unproblematisch überflüssige Liquidität kurzfris tig einzusammeln. Bei den kurzfristigen Zinsen geht Wigard angesichts unausgelasteter Kapazitäten und günstiger Inflationsaussichten auf absehbare Zeit weiter von niedrigen Sätzen aus. Eine Leitzinserhöhung sei bis weit in die zweite Hälfte des laufenden Jahres nicht in Sicht. Eine ausufernde Staatsverschuldung würde allerdings die langfristigen Zinsen ansteigen lassen. Andererseits würden bei einer mutigen Haushaltskonsolidierung die langfristigen Zinsen nur moderat ansteigen. „Für die Immobilienwirtschaft wären langfristig steigende Zinsen fatal. Deshalb ist gerade auch aus immobilienwirtschaftlicher Sicht eine Begrenzung der dauerhaften staatlichen Neuverschuldung erforderlich.“ Es deute aber einiges darauf hin, dass in den OECD-Staaten ab 2011 mit einer merklichen Haushaltskonsolidierung begonnen wird, macht Wiegard der Branche Mut.
Verknappung des Kreditangebots gibt es keine Anhaltspunkte“, betont Wiegard.
Wiegard rechnet auch nicht mit einer hohen Inflation. „Es deutet nichts auf mittel- oder längerfristige Inflationsgefahren im Euro-Raum hin“, so Wiegard. Die Europäische Zentralbank habe die Instrumente, um schnell und unproblematisch überflüssige Liquidität kurzfris tig einzusammeln. Bei den kurzfristigen Zinsen geht Wigard angesichts unausgelasteter Kapazitäten und günstiger Inflationsaussichten auf absehbare Zeit weiter von niedrigen Sätzen aus. Eine Leitzinserhöhung sei bis weit in die zweite Hälfte des laufenden Jahres nicht in Sicht. Eine ausufernde Staatsverschuldung würde allerdings die langfristigen Zinsen ansteigen lassen. Andererseits würden bei einer mutigen Haushaltskonsolidierung die langfristigen Zinsen nur moderat ansteigen. „Für die Immobilienwirtschaft wären langfristig steigende Zinsen fatal. Deshalb ist gerade auch aus immobilienwirtschaftlicher Sicht eine Begrenzung der dauerhaften staatlichen Neuverschuldung erforderlich.“ Es deute aber einiges darauf hin, dass in den OECD-Staaten ab 2011 mit einer merklichen Haushaltskonsolidierung begonnen wird, macht Wiegard der Branche Mut.
Das Frühjahrsgutachten des Rates der Immobilienweisen kann für 129 Euro bestellt werden unter immobilien-zeitung.de.
Quelle: Pressemeldung der Immobilien Zeitung vom 02.02.2010
Weniger Zwangsversteigerungen und niedrigere Verkehrswerte in 2009
Trotz der weltweiten Finanzkrise sind in Deutschland im vergangenen Jahr weniger Immobilien in die Zwangsversteigerung gekommen als noch im Jahr 2008. Insgesamt hat ARGETRA 86.617 Zwangsversteigerungstermine gezählt. Das ist gegenüber dem Vorjahr ein leichtes Minus von 1,8%.
Keine Regel ohne Ausnahme: Gegen diesen Trend stehen vier Bundesländer im Norden und in der Mitte Deutschlands, nämlich Hessen, Saarland, Schleswig-Holstein und Hamburg. Hier hat es im Vergleich zum Vorjahr wieder mehr Versteigerungstermine gegeben. Spitzenreiter in dieser Gruppe ist Hamburg mit einem Plus von satten 18%.
Erfreulich ist, dass in den neuen Ländern die Anzahl der Zwangsversteigerungen weiterhin rückläufig ist. Im Vergleich zu 2008 konnte hier insgesamt ein Minus von 6,8 % festgestellt werden. Gemessen an der Einwohnerzahl gibt es im Osten aber immer noch mehr Termine als im Westen. Beispiel Sachsen: Hier gab es im vergangenen Jahr trotz eines Minus von 7,8% immer noch vier mal mehr Versteigerungstermine als in Baden Württemberg.
Interessant für alle, die gerne Haus, Wohnung oder Grundstück ersteigern wollen, ist die Tatsache, dass die Verkehrswerte fast überall zurückgegangen sind. Das bedeutet, dass mit Ausnahme der Länder Hamburg, Bremen, Baden Württemberg, Saarland und Sachsen-Anhalt viele Immobilien noch günstiger zu ersteigern sind als ohnehin schon.
Im Rückblick betrachtet hat es 2009, ganz anders als beispielsweise in den USA, Großbritannien oder auch Spanien, in Deutschland trotz der Finanzkrise keinen sprunghaften Anstieg bei den Immobilienversteigerungen gegeben. Wenn im neuen Jahr die Wirtschaft wieder anzieht und die Zahlen sich ähnlich darstellen wie in 2009, so hat der Eigentümer seines Häuschens oder seiner Eigentumswohnung allenfalls ein paar Abschürfungen, nicht aber den Verlust seines Eigentums davongetragen. Wenn sich die schwächelnde Konjunktur allerdings fortsetzt, bleibt ein Anstieg der Zwangsversteigerungen nach Ansicht von ARGETRA unausweichlich.
Quelle: ARGETRA-Pressemitteilung vom 23. Januar 2010
Baupreise im November 2009 um 0,3% gegenüber Vorjahresquartal gestiegen
Nach Mitteilung des Statistischen Bundesamts (DESTATIS) stieg der Preisindex für den Neubau konventionell gefertigter Wohngebäude (Bauleistungen am Bauwerk, einschließlich Umsatzsteuer) in Deutschland im November 2009 gegenüber dem entsprechenden Vorjahresmonat um 0,3%.
Im August 2009 hatte der Preisanstieg im Jahresvergleich 0,2% betragen. Von August 2009 auf November 2009 blieb der Preisindex unverändert.
Die Preise für Rohbauarbeiten gingen von November 2008 bis November 2009 um 0,5% zurück, bei den Ausbauarbeiten erhöhten sie sich um 0,9%. Unter den Bauarbeiten an Wohngebäuden gab es binnen Jahresfrist nennenswerte Preiserhöhungen bei Dämmarbeiten an technischen Anlagen (+3,0%), bei Förder- und Aufzugsanlagen (+2,9%) sowie bei Verglasungsarbeiten (+ 1,8%). Stärkere Preisrückgänge wurden bei Stahlbauarbeiten (-8,7%) sowie bei Betonarbeiten (-2,4%) registriert.
Für Instandhaltungsarbeiten an Wohngebäuden (Mehrfamiliengebäude ohne Schönheitsreparaturen) nahmen die Preise gegenüber dem Vorjahr um 1,2% zu.
Bei den Nichtwohngebäuden erhöhten sich die Baupreisindizes gegenüber November 2008 für Bürogebäude um 0,4% und für gewerbliche Betriebsgebäude um 0,1%.
Im Straßenbau stiegen die Preise um 0,9%.
780.000 Wohnungen stehen deutschlandweit leer
780.000 Wohnungen - das sind 3,7 Prozent aller Wohnungen in Deutschland - standen 2008 leer und waren nicht zu vermieten. Das geht aus dem aktuellen Techem-empirica-Leerstandsindex hervor, einer Gemeinschaftsstudie von Techem und empirica.
Davon entfallen 380.000 auf Ostdeutschland inklusive Berlin und 400.000 auf Westdeutschland. Die Leerstandsquote in den neuen Ländern liegt mit 6,6% zwar deutlich über der Quote im Westen (2,7%), aber beide Werte nähern sich seit 2001 kontinuierlich an: Seit Erstellung des Techem-empirica-Leerstandsindexes im Jahr 2001 ist die Quote im Osten um 1,9%-Punkte gefallen (von 8,5% auf 6,6%). Das entspricht einem Rückgang um rund 120.000 Wohnungen, was unter anderem ein Ergebnis der Abrissförderung sei. In den alten Bundesländern ist hingegen die Zahl leer stehender Wohnungen um 100.000 und damit um 0,6%-Punkte angestiegen – seit 2001 ein Sprung von 2,1 auf 2,7 Prozentpunkte.
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Basis für die Auswertung sind anonymisierte Heizkostenabrechnungen, die Techem von rd. 2,1 Mio. vermarktbaren Wohnungen erstellt und aus denen empirica den regionalen Leerstandsindex errechnet. Ausgewertet wurden insgesamt 100 Städte. Die niedrigsten Leerstände haben demnach die westdeutschen Städte Erlangen (0,4), Karlsruhe (0,8), Baden-Baden und Kempten (je 0,9), Memmingen (1,0) sowie Ingolstadt und München (je 1,1%). Leerstände mit zehn Prozent und mehr haben die ostdeutschen Städte Frankfurt (Oder) mit 10,0, Gera mit 11,1, Halle (Saale) mit 13,6 und Schwerin als Schlusslicht der Auswertung mit 15,4 Prozent. Im Westen haben Emden (13,6), Pirmasens (8,3), Bremerhaven (5,8) und Straubing (5,6%) die höchsten Quoten.
Bei den Bundesländern haben Hamburg mit 1,3, gefolgt von Baden-Württemberg und Bayern mit jeweils 1,8% die niedrigsten Wohnungsleerstände. Schlusslicht ist Sachsen-Anhalt mit 9,0%. Hier lag die Quote im Jahre 2001 noch bei 12,9%.
Quelle: Techem-Pressemeldung vom 30.12.2009
Im November 2009 wirkte sich die Preisentwicklung der Energie (Haushaltsenergie und Kraftstoffe) leicht dämpfend auf die Inflationsrate aus. Energie verbilligte sich insgesamt um 2,5% gegenüber November 2008. Ohne Berücksichtigung der Preisentwicklung bei Energie hätte die Inflationsrate bei +0,7% gelegen. Im Jahresvergleich wurden bei der Haushaltsenergie deutliche Preisrückgänge bei Gas (-18,7%) sowie bei Heizöl (-14,9%) beobachtet. Binnen Jahresfrist verbilligten sich auch die Umlagen für Zentralheizung und Fernwärme (-8,6%). Eine gegenläufige Preisentwicklung wurde weiterhin für Strom (+5,8%) ermittelt. Erstmals seit einem Jahr (November 2008) lagen auch die Kraftstoffpreise im Schnitt mit +5,6% wieder über denen des Vorjahres (darunter Superbenzin: + 9,6%; Dieselkraftstoff: − 6,2%).
Im November 2009 waren Nahrungsmittel 2,2% billiger als ein Jahr zuvor. Langlebige Gebrauchsgüter wiesen weiterhin eine eher moderate Preisentwicklung auf (-0,3%). Besonders verbraucherfreundlich entwickelten sich hier die Preise für einige Erzeugnisse der Unterhaltungselektronik (zum Beispiel Fernsehgeräte: -23,1%) sowie für Informationsverarbeitungsgeräte (Personalcomputer: -17,8%; Notebook: -11,7%) und für Gebrauchtwagen (-4,4%). Nennenswerte Preisanstiege binnen Jahresfrist wurden dagegen bei Tabakwaren (+ 5,5%) festgestellt.
Im Vergleich zum Vormonat Oktober 2009 verringerte sich der Verbraucherpreisindex geringfügig um 0,1%. Auffällig war im November 2009 gegenüber Oktober 2009 der Preisanstieg bei Energie (+0,6%) und bei Nahrungsmitteln (+0,5%). Im Monatsvergleich erhöhten sich bei Energie die Preise für Mineralölprodukte um 1,9%. Heizöl kostete 0,5% mehr als im Vormonat, Kraftstoffe verteuerten sich im gleichen Zeitraum um 2,3% (darunter Superbenzin: +2,6%; Dieselkraftstoff: +1,2%). Bei Nahrungsmitteln waren deutliche Preisanstiege bei einigen Molkereiprodukten gegenüber dem Vormonat zu beobachten.
Bei den Bundesländern haben Hamburg mit 1,3, gefolgt von Baden-Württemberg und Bayern mit jeweils 1,8% die niedrigsten Wohnungsleerstände. Schlusslicht ist Sachsen-Anhalt mit 9,0%. Hier lag die Quote im Jahre 2001 noch bei 12,9%.
Quelle: Techem-Pressemeldung vom 30.12.2009
Inflationsrate seit Juni 2009 erstmals wieder im Plus
Wie das Statistische Bundesamt (DESTATIS) mitteilt, ist der Verbraucherpreisindex für Deutschland im November 2009 gegenüber November 2008 um 0,4% gestiegen. Damit lag die Inflationsrate gemessen an der Veränderung des Verbraucherpreisindex seit Juni 2009 erstmals wieder im positiven Bereich.
Im November 2009 waren Nahrungsmittel 2,2% billiger als ein Jahr zuvor. Langlebige Gebrauchsgüter wiesen weiterhin eine eher moderate Preisentwicklung auf (-0,3%). Besonders verbraucherfreundlich entwickelten sich hier die Preise für einige Erzeugnisse der Unterhaltungselektronik (zum Beispiel Fernsehgeräte: -23,1%) sowie für Informationsverarbeitungsgeräte (Personalcomputer: -17,8%; Notebook: -11,7%) und für Gebrauchtwagen (-4,4%). Nennenswerte Preisanstiege binnen Jahresfrist wurden dagegen bei Tabakwaren (+ 5,5%) festgestellt.
Im Vergleich zum Vormonat Oktober 2009 verringerte sich der Verbraucherpreisindex geringfügig um 0,1%. Auffällig war im November 2009 gegenüber Oktober 2009 der Preisanstieg bei Energie (+0,6%) und bei Nahrungsmitteln (+0,5%). Im Monatsvergleich erhöhten sich bei Energie die Preise für Mineralölprodukte um 1,9%. Heizöl kostete 0,5% mehr als im Vormonat, Kraftstoffe verteuerten sich im gleichen Zeitraum um 2,3% (darunter Superbenzin: +2,6%; Dieselkraftstoff: +1,2%). Bei Nahrungsmitteln waren deutliche Preisanstiege bei einigen Molkereiprodukten gegenüber dem Vormonat zu beobachten.
Bedarf an Wohnfläche nimmt weiter zu
Die Wohnfläche pro Person steigt: Bei einer höheren Haushaltszahl wird die Fläche 2030 rund 14% über dem jetzigen Stand liegen, hat das Institut empirica im Auftrag der Landesbausparkassen errechnet.
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Ein Hauptfaktor für diese Entwicklung ist aus Sicht der Experten der Trend zu kleineren Haushalten. Trotz leicht zurückgehender Bevölkerung gehen die Forscher deshalb davon aus, dass die Zahl der Haushalte bis 2020 noch um über 1 Million zunimmt. Hinzu kommt steigender Wohlstand, der zu wachsenden Wohnansprüchen führt, und zwar immer öfter in den eigenen vier Wänden. Dass noch keine "natürliche" Grenze für die Pro-Kopf-Wohnfläche erreicht ist, zeigt nach Informationen von LBS Research etwa die Situation im Nachbarland Dänemark, wo der Wert bereits heute bei über 50 Quadratmetern liegt.
Laut Analyse erweist sich als maßgeblicher Grund für den wachsenden Wohnflächenbedarf, dass die Menschen immer älter werden und in ihren Eigenheimen und Wohnungen möglichst lange leben bleiben (auch wenn die Kinder längst aus dem Haus sind). Zur Zeit liegt die durchschnittliche Wohnfläche pro Kopf bis zum 50. Lebensjahr in den alten Bundesländern konstant bei gut 38 Quadratmetern. Mit 48 Quadratmetern liegt sie im Alter von 50 bis 65 Jahren bereits deutlich höher, um ab 65 Jahren auf 62 Quadratmeter hochzuschnellen. Im Osten ist dieser Trend ähnlich, wenn auch nicht ganz so ausgeprägt. Denn dort ist die Wohneigentumsquote älterer Menschen aus historischen Gründen niedriger.
Bemerkenswert ist an der Ist-Analyse aus der Sicht von LBS Research, dass die Wohnfläche pro Kopf sich in Metropolen kaum von der in ländlicheren Regionen unterscheidet. Leben Mieter in Gemeinden bis zu 20.000 Einwohnern auf über 40 Quadratmetern pro Person, so schwankt dieser Wert in Mittel- und Großstädten um 39 Quadratmeter. Ähnlich homogen sei die Situation bei Wohneigentümern, bei denen in allen Gemeindegrößen die Pro-Kopf-Wohnfläche zwischen 47 und 49 Quadratmetern liegt. Offenbar, so die LBS-Experten, neutralisieren sich zwei Wirkrichtungen weitestgehend: Höhere Einkommen und kleinere Haushalte in größeren Städten sprechen eigentlich für hohen Flächenkonsum, das höhere Miet- und Preisniveau zwingt dagegen zu einem sparsamen Umgang mit der Quadratmeterzahl.
Auf den ersten Blick noch überraschender ist für LBS Research, dass nach der empirica-Analyse die Pro-Kopf-Wohnfläche bei den niedrigsten Einkommen (bis zu 1.100 Euro netto im Monat) am größten ist (bei Mietern nämlich 45 Quadratmeter, bei Wohneigentümern sogar 70 Quadratmeter). In dieser Einkommensklasse finden sich überproportional viele - teils bereits verwitwete - Rentner. Mit höheren Einkommen steigt dagegen, wie die LBS-Experten ergänzen, die Wohnungsgröße bei Mieter- und Wohneigentümerhaushalten klar an. Hier teilten sich aber meist Familien mit Kindern die Flächen, so dass etwa Wohneigentümerhaushalte mit Nettoeinkommen über 4.500 Euro auch nicht auf mehr als 48 Quadratmeter pro Person kämen.
Die neue Wohnflächenprognose von empirica berücksichtigt alle aktuell beobachtbaren Trends und geht davon aus, dass es zu keinen Restriktionen auf der Angebotsseite kommt. Dass die Nachfrage im Zeitraum bis 2030 deutlich über dem aktuellen Genehmigungs- und Fertigstellungsniveau liegt, wird nach Auskunft von LBS Research aus folgendem deutlich: Die Forscher sehen für 2030 eine Wohnfläche voraus, die insgesamt um rund 14 Prozent über dem Stand von 2010 liegt. Das würde rechnerisch einem Nettozugang von über 200.000 Wohneinheiten pro Jahr entsprechen. Einschließlich des Ersatzwohnungsbaus für ausscheidende Wohnungen würde dies einen jährlichen Neubau von annähernd 300.000 Einheiten in den nächsten zwanzig Jahren bedeuten - also mehr als 50 Prozent über dem aktuellen Niveau der Bautätigkeit.
Quelle: Bundesgeschäftsstelle Landesbausparkassen
Wer Handelsimmobilien innerhalb der Toplagen der City betreibt, darf sich besonders im momentanen Marktumfeld zu den Gewinnern zählen. Die innerstädtischen 1-a-Lagen werden von Branchenexperten nach wie vor mit überdurchschnittlichen Erfolgsaussichten eingeschätzt. Spiegelbildlich rechnet eine zunehmende Mehrheit mit schwindender Attraktivität für die B- und stadtteilzentralen Nebenlagen. Das Image vom innerstädtischen Einzelhandel ist dabei sehr nachhaltig von der Existenz der Kauf- und Warenhäuser geprägt: Den Stellenwert der großflächigen Handelsimmobilen für die Innenstadt stufen 45% der Befragten als hoch und 13% sogar als existenziell ein.
Das Bauen im Bestand behauptet sich weiterhin als attraktivstes Betätigungsfeld und als Wachstumsmarkt, auch nach dem unverkennbaren Einbruch im zweiten Halbjahr 2008. Besonders für Büro- und Handelsimmobilien sieht die überwiegende Teilnehmerzahl die zukünftigen Marktchancen in der Optimierung der Gebäudebestände liegen. Die Erwartungshaltung an die Neubau- wie auch die Transaktionstätigkeit hat sich in beiden Märkten ebenfalls erholt, allerdings auf einem sehr niedrigen Niveau. So scheint der tiefste Punkt zwar bereits überschritten zu sein, ein eindeutiger Trend zur Stabilisierung der Marktlage wird aber vor allem im Büromarkt noch nicht gesehen.
Neben den sich andeutenden Erholungssignalen kann zumindest noch ein Weiteres positiv bilanziert werden: Offenbar sind die Büromieten im letzten Halbjahr allen Erwartungen zum Trotz weniger dramatisch eingebrochen, als zunächst befürchtet wurde. Rechneten Ende 2008 noch über die Hälfte mit fallenden Mietpreisen, so hat sich dies Mitte 2009 nur für 13% bestätigt. Auch für das zweite Halbjahr 2009 gehen wieder knapp 50% von fallenden Mieten aus. Ob dieser Pessimismus ein weiteres Mal widerlegt werden kann, lässt sich in Kürze beantworten: Bereits Anfang Dezember geht das Expertenpanel Gewerbeimmobilienmarkt in die nächste Befragungsrunde.
Weitere Informationen zum BBSR-Expertenpanel sowie aktuelle Ergebnisse und Downloads erhalten Sie hier. Interessierte Branchenakteure können sich auf der Internetseite des BBSR für eine Teilnahme am Panel anmelden.
Quelle: Medieninformation des Bundesinstituts für Bau, Stadt- und Raumforschung (BBSR) im Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BBR) vom 24.11.2009
Laut Analyse erweist sich als maßgeblicher Grund für den wachsenden Wohnflächenbedarf, dass die Menschen immer älter werden und in ihren Eigenheimen und Wohnungen möglichst lange leben bleiben (auch wenn die Kinder längst aus dem Haus sind). Zur Zeit liegt die durchschnittliche Wohnfläche pro Kopf bis zum 50. Lebensjahr in den alten Bundesländern konstant bei gut 38 Quadratmetern. Mit 48 Quadratmetern liegt sie im Alter von 50 bis 65 Jahren bereits deutlich höher, um ab 65 Jahren auf 62 Quadratmeter hochzuschnellen. Im Osten ist dieser Trend ähnlich, wenn auch nicht ganz so ausgeprägt. Denn dort ist die Wohneigentumsquote älterer Menschen aus historischen Gründen niedriger.
Bemerkenswert ist an der Ist-Analyse aus der Sicht von LBS Research, dass die Wohnfläche pro Kopf sich in Metropolen kaum von der in ländlicheren Regionen unterscheidet. Leben Mieter in Gemeinden bis zu 20.000 Einwohnern auf über 40 Quadratmetern pro Person, so schwankt dieser Wert in Mittel- und Großstädten um 39 Quadratmeter. Ähnlich homogen sei die Situation bei Wohneigentümern, bei denen in allen Gemeindegrößen die Pro-Kopf-Wohnfläche zwischen 47 und 49 Quadratmetern liegt. Offenbar, so die LBS-Experten, neutralisieren sich zwei Wirkrichtungen weitestgehend: Höhere Einkommen und kleinere Haushalte in größeren Städten sprechen eigentlich für hohen Flächenkonsum, das höhere Miet- und Preisniveau zwingt dagegen zu einem sparsamen Umgang mit der Quadratmeterzahl.
Auf den ersten Blick noch überraschender ist für LBS Research, dass nach der empirica-Analyse die Pro-Kopf-Wohnfläche bei den niedrigsten Einkommen (bis zu 1.100 Euro netto im Monat) am größten ist (bei Mietern nämlich 45 Quadratmeter, bei Wohneigentümern sogar 70 Quadratmeter). In dieser Einkommensklasse finden sich überproportional viele - teils bereits verwitwete - Rentner. Mit höheren Einkommen steigt dagegen, wie die LBS-Experten ergänzen, die Wohnungsgröße bei Mieter- und Wohneigentümerhaushalten klar an. Hier teilten sich aber meist Familien mit Kindern die Flächen, so dass etwa Wohneigentümerhaushalte mit Nettoeinkommen über 4.500 Euro auch nicht auf mehr als 48 Quadratmeter pro Person kämen.
Die neue Wohnflächenprognose von empirica berücksichtigt alle aktuell beobachtbaren Trends und geht davon aus, dass es zu keinen Restriktionen auf der Angebotsseite kommt. Dass die Nachfrage im Zeitraum bis 2030 deutlich über dem aktuellen Genehmigungs- und Fertigstellungsniveau liegt, wird nach Auskunft von LBS Research aus folgendem deutlich: Die Forscher sehen für 2030 eine Wohnfläche voraus, die insgesamt um rund 14 Prozent über dem Stand von 2010 liegt. Das würde rechnerisch einem Nettozugang von über 200.000 Wohneinheiten pro Jahr entsprechen. Einschließlich des Ersatzwohnungsbaus für ausscheidende Wohnungen würde dies einen jährlichen Neubau von annähernd 300.000 Einheiten in den nächsten zwanzig Jahren bedeuten - also mehr als 50 Prozent über dem aktuellen Niveau der Bautätigkeit.
Quelle: Bundesgeschäftsstelle Landesbausparkassen
Keine Erholung für die B-Lagen im Gewerbeimmobilienmarkt
Der Trend zur Polarisierung der Einzelhandelslagen schreitet weiter voran. Zu dieser Entwicklungseinschätzung kommt das neue BBSR-Expertenpanel nach der Befragung von insgesamt 570 Personen der Gewerbeimmobilienbranche, davon mehrheitlich Sachverständige, Makler und Berater/Dienstleister.
Wer Handelsimmobilien innerhalb der Toplagen der City betreibt, darf sich besonders im momentanen Marktumfeld zu den Gewinnern zählen. Die innerstädtischen 1-a-Lagen werden von Branchenexperten nach wie vor mit überdurchschnittlichen Erfolgsaussichten eingeschätzt. Spiegelbildlich rechnet eine zunehmende Mehrheit mit schwindender Attraktivität für die B- und stadtteilzentralen Nebenlagen. Das Image vom innerstädtischen Einzelhandel ist dabei sehr nachhaltig von der Existenz der Kauf- und Warenhäuser geprägt: Den Stellenwert der großflächigen Handelsimmobilen für die Innenstadt stufen 45% der Befragten als hoch und 13% sogar als existenziell ein.
Das Bauen im Bestand behauptet sich weiterhin als attraktivstes Betätigungsfeld und als Wachstumsmarkt, auch nach dem unverkennbaren Einbruch im zweiten Halbjahr 2008. Besonders für Büro- und Handelsimmobilien sieht die überwiegende Teilnehmerzahl die zukünftigen Marktchancen in der Optimierung der Gebäudebestände liegen. Die Erwartungshaltung an die Neubau- wie auch die Transaktionstätigkeit hat sich in beiden Märkten ebenfalls erholt, allerdings auf einem sehr niedrigen Niveau. So scheint der tiefste Punkt zwar bereits überschritten zu sein, ein eindeutiger Trend zur Stabilisierung der Marktlage wird aber vor allem im Büromarkt noch nicht gesehen.
Neben den sich andeutenden Erholungssignalen kann zumindest noch ein Weiteres positiv bilanziert werden: Offenbar sind die Büromieten im letzten Halbjahr allen Erwartungen zum Trotz weniger dramatisch eingebrochen, als zunächst befürchtet wurde. Rechneten Ende 2008 noch über die Hälfte mit fallenden Mietpreisen, so hat sich dies Mitte 2009 nur für 13% bestätigt. Auch für das zweite Halbjahr 2009 gehen wieder knapp 50% von fallenden Mieten aus. Ob dieser Pessimismus ein weiteres Mal widerlegt werden kann, lässt sich in Kürze beantworten: Bereits Anfang Dezember geht das Expertenpanel Gewerbeimmobilienmarkt in die nächste Befragungsrunde.
Weitere Informationen zum BBSR-Expertenpanel sowie aktuelle Ergebnisse und Downloads erhalten Sie hier. Interessierte Branchenakteure können sich auf der Internetseite des BBSR für eine Teilnahme am Panel anmelden.
Quelle: Medieninformation des Bundesinstituts für Bau, Stadt- und Raumforschung (BBSR) im Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BBR) vom 24.11.2009
3,1% weniger genehmigte Wohnungen von Januar bis September 2009
Von Januar bis September 2009 wurde in Deutschland der Bau von 128.800 Wohnungen genehmigt. Das waren 3,1% oder 4.100 Wohnungen weniger als in den ersten neun Monaten 2008.
Wie das Statistische Bundesamt (DESTATIS) mitteilt, waren von den insgesamt von Januar bis September 2009 genehmigten Wohnungen 111.900 Neubauwohnungen in Wohngebäuden (–1,2% gegenüber 2008). Der Rückgang von Baugenehmigungen für Wohnungen in Einfamilienhäusern (–2,2%) und Zweifamilienhäusern (–3,4%) ist dabei vergleichsweise etwas höher ausgefallen als die Abnahme bei der Genehmigung von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern (–1,1%).
Von Januar bis September 2009 sank der umbaute Raum der genehmigten neuen Nichtwohngebäude gegenüber dem vergleichbaren Vorjahreszeitraum um 25,4% auf 140,2 Millionen Kubikmeter. Diese Entwicklung basiert auf dem Rückgang der Genehmigungen für nichtöffentliche Bauherren um 29,0% auf 124,5 Millionen Kubikmeter. Die öffentlichen Bauherren steigerten dagegen das Bauvolumen um 25,3% auf 15,7 Millionen Kubikmeter.
Detaillierte Informationen und lange Zeitreihen zu den Baugenehmigungen können kostenfrei in der GENESIS-Online Datenbank abgerufen werden.
Quelle: Pressemitteilung des Statistischen Bundesamts Nr. 439 vom 19.11.2009
Der Case-Shiller-Index von Standard & Poor‘s spiegelt die Entwicklung auf dem Markt für US-Wohnimmobilien wider. Zu diesem Zweck betrachtet er die Preisentwicklung von Einfamilienhäusern in den 20 größten Metropolregionen der USA. Der Index wurde in den 1980er-Jahren von den Ökonomen Karl E. Case and Robert J. Shiller geschaffen. Wegen der großen Bedeutung von Wohneigentum in den USA gilt er als Konsum- und Konjunkturindikator. Weil sich der Index auf Immobilien in den Ballungsgebieten (und damit auf hochpreisige Gebäude) konzentriert, ist er indes volatiler als landesweite Indizes.
boerse.go.de (Pressemitteilung vom 27. Oktober 2009)
Von Januar bis September 2009 sank der umbaute Raum der genehmigten neuen Nichtwohngebäude gegenüber dem vergleichbaren Vorjahreszeitraum um 25,4% auf 140,2 Millionen Kubikmeter. Diese Entwicklung basiert auf dem Rückgang der Genehmigungen für nichtöffentliche Bauherren um 29,0% auf 124,5 Millionen Kubikmeter. Die öffentlichen Bauherren steigerten dagegen das Bauvolumen um 25,3% auf 15,7 Millionen Kubikmeter.
Detaillierte Informationen und lange Zeitreihen zu den Baugenehmigungen können kostenfrei in der GENESIS-Online Datenbank abgerufen werden.
Quelle: Pressemitteilung des Statistischen Bundesamts Nr. 439 vom 19.11.2009
US-Immobilienmarkt atmet leicht auf
Der für die weltweise Finanz- und Wirtschaftskrise verantwortlich gemachte US-Immobilienmarkt erholt sich langsam aus seinem Tief. In den USA sind die Hauspreise im August in 20 großen Städten gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres zwar um 11,3% gesunken; im Vergleich zum Vormonat allerdings um moderate 1,2% gestiegen.
 Gegenüber dem bisherigen Hoch von Mitte 2006 hat der Case-Shiller-Hauspreis-Index um rund 29% verloren. Eine Stabilisierung der US-Hauspreise gilt als Voraussetzung für eine breite Wiederbelebung der Wirtschaft. Ob die jüngste Entwicklung nun als Vorbote für eine Erholung zu sehen ist, ist noch ungewiss, denn dem Häusermarkt in den USA steht noch eine Herausforderung bevor: Im November läuft ein Subventionspaket der amerikanischen Bundesregierung für Hauskäufer aus. |
boerse.go.de (Pressemitteilung vom 27. Oktober 2009)
Energieverbrauch
Energieverbrauch
Reduzieren Sie Ihren Energieverbrauch
Nutzen Sie ausreichend Sparpotenziale um den Energieverbrauch zu senken? Es lohnt sich zu investieren, um so die Energiekosten zu senken. Was dabei zu beachten ist und wer Ihnen bei der Energieeinsparung behilflich sein kann erfahren Sie in unserem Ratgeber.
Identifizieren Sie Energiefresser und reduzieren Sie die Kosten
In allen Betrieben gibt es Sparpotenziale, um den Energieverbrauch um 15 bis 30 % zu senken. Aufgrund der gestiegenen Energiekosten lohnen sich Investitionen, um den Energieverbrauch zu senken. Wesentlich bessere Technologien und intelligentere Zählertechnik helfen, den Verbrauch zu reduzieren.
Veraltete Maschinen und falsches Verhalten der Mitarbeiter sind die häufigsten Ursachen für zu hohen Verbrauch. Es ist möglich, mit einfachen Verhaltensregeln, Anweisungen an die Mitarbeiter und geringem Instandhaltungsaufwand Energiekosten zu einzusparen.
Welches sind die größten Energiefresser?
• Produktionswärme: Alte Maschinen haben einen geringen Wirkungsgrad. Oft sind sie zu groß dimensioniert und produzieren Wärme, die ungenutzt entweicht, Wärmerückgewinnungsanlagen nutzen diese.
• Blindstrom: Blindstrom, der bei Elektromotoren, Transformatoren oder Vorschaltgeräten zur Erzeugung eines Magnetfeldes benötigt wird, belastet das Stromnetz unnötig und verursacht Kosten.
• Lastspitzen: Werden alle Maschinen in einer Produktionshalle zur gleichen Zeit eingeschaltet, schnellt der Stromverbrauch für kurze Zeit gewaltig in die Höhe. Diese kurzfristig benötigte Spitzenleistung belastet die Stromrechnung.
• Leerlauf und Standby: Maschinen, Geräte und Computer, die in langen Pausen und nach Feierabend nicht abgeschaltet werden, verbrauchen weiter Energie.
• Lecks oder Risse in Druckluftrohren und -schläuchen und in Ventilen: Durch kleine Löcher entweicht Luft ungenutzt. So verbrauchen die Kompressoren zu viel Strom. Undichte Antriebssysteme bieten große Optimierungsmöglichkeiten.
• Die Beleuchtung an Schreibtischen und in der Werkstatt: Veraltete Beleuchtungsanlagen und Leuchtmittel bringen zu wenig Licht und verbrauchen zu viel Strom.
• Die Beheizung und Kühlung der Gebäude: Vor allem in alten Produktions- und Büroräumen, die schlecht isoliert sind, wird im Winter mit zu großem Aufwand geheizt und im Sommer gekühlt.
• Das Verhalten der Mitarbeiter: Nachlässigkeit und eine zu geringe Sensibilität für die Möglichkeiten des Energiesparens führen dazu, dass Maschinen ungenutzt laufen. Defekte werden nicht registriert, die Beleuchtung nicht ausgeschaltet oder Fenster nicht geschlossen.
Firmenkunden-Newsletter 01/2010 Seite 1 von 3 Stand: 22.01.2010
Gehen Sie gegen Energiefresser konsequent vor
Stellen Sie fest, wo, wie viel Energie verbraucht wird.
Erfassen Sie die energetische Situation im Unternehmen
• Welche Energieträger werden im Unternehmen eingesetzt? (Strom, leichtes und schweres Heizöl, Erdgas, Fernwärme, Holzpellets, andere Energieträger?)
• Welche Mengen werden bezogen und wie hoch sind die jährlichen Kosten?
• Welches sind die Hauptenergieverbraucher?
• Wie wird warmes Wasser aufbereitet? (z. B. Heizungsanlage, Elektroboiler, Wärmerückgewinnung, Solaranlage)
• Welche Energieerzeugungs-, Verbrauchs-, Umwandlungs- und Steuerungsanlagen gibt es im Unternehmen? (z. B. Dampf-Heizwasser, Warmwasser/Heizung, Druckluft, Kälte für Prozesse und Klimatisierung, Wärme für Prozesse)
• Welche energieintensiven Anlagen gibt es im Unternehmen? (z .B. Ofen, Trockner, Maschinen)
• Welche Umwandlungsanlagen gibt es im Unternehmen? (z. B. Transformator-Station, Blockheizkraftwerk)
Installieren Sie Stromzähler
Nur wer weiß, wo Strom fließt, kann Möglichkeiten zur Einsparung finden. Zwischen- und Betriebsstundenzähler sind notwendig, um den Energieverbrauch genau zu erfassen. Optimal ist eine elektronische Messwerterfassung.
Errechnen Sie Energiekennzahlen
Wichtige Kennzahlen sind
Energiewirtschaftliche Kennzahl = Energiekosten : Gesamtkosten
Produktionsbezogene Kennzahl = Energieverbrauch pro hergestelltes Produkt, (gemessen in kWh/kg oder kWh/Stück oder kWh/Leistungseinheit)
Kennzahlen helfen, Verbesserungspotenziale zu erkennen und den Verbrauch gezielt zu steuern.
Wer hilft bei Energieeinsparung?
• Das unabhängige und neutrale Verbraucherportal VERIVOX bietet im Internet Preisvergleiche an. Gewerbekunden mit einem Verbrauch ab 100.000 Kilowattsunden pro Jahr für Strom und Gas bietet VERIVOX eine Beratung an, um die Kosten beim Strom- und Gasverbrauch zu optimieren.
• Vielleicht bietet Ihre Kammer oder Ihr Verband die Möglichkeit einer Einkaufsgemeinschaft? Auch Rahmenverträge, die von Verbänden abgeschlossen wurden, bieten Sparmöglichkeiten.
Firmenkunden-Newsletter 01/2010 Seite 2 von 3 Stand: 22.01.2010
Firmenkunden-Newsletter 01/2010 Seite 3 von 3 Stand: 22.01.2010
• Die Energieeffizienzberatung der KfW: Im Rahmen der "Energieeffizienzberatung" gewährt die KfW Zuschüsse für qualifizierte und unabhängige Energieeffizienzberatungen in Unternehmen der gewerblichen Wirtschaft und für Freiberufler. Durch die Beratung sollen Schwachstellen bei der effizienten Energieverwendung aufgezeigt und Vorschläge für Energie und Kosten sparende Verbesserungen gemacht werden. Die Beratungen werden bezuschusst. Nähere Informationen erhalten Sie im Internet: kfw-mittelstandsbank.de (Rubrik: Beratungsangebot, Beratungsförderung, Energieeffizienzberatung).
• Das ERP-Umwelt- und Energieeffizienzprogramm: Mit diesem Programm fördert die KfW Investitionen in den Umweltschutz und in die Energieeffizienz durch zinsgünstige Darlehen bis zu maximal 2 Mio. EUR. Eine 100%ige Finanzierung ist möglich. Der Antrag muss über die Hausbank gestellt werden.
• Weitere Informationen im Internet: www.kfw-mittelstandsbank.de Unter dem Stichwort Beratungsangebot finden Sie Informationen über die Energieeffizienzberatung, die über die so genannten Regionalpartner, das sind Industrie- und Handelskammern sowie Handwerkskammern, beantragt wird. Informationen über die zinsgünstigen Darlehen finden Sie ebenfalls unter dieser Adresse. Unter dem Stichwort ERP-Umwelt- und Energieeffizienzprogramm finden Sie Informationen über das Darlehensangebot und über die Voraussetzungen dafür. www.verivox.de Hier finden Sie den Strom-Ratgeber und das Beratungsangebot.
Gesetzgebung
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Recht
Recht
Zu Wohnzwecken vermietetes Galeriegeschoss zählt zur Wohnfläche
Zur Wohnfläche einer Maisonettewohnung gehört die Fläche des zu Wohnzwecken mitvermieteten Galeriegeschosses unabhängig davon, ob die Räume des Galeriegeschosses bauordnungsrechtlich deswegen nicht zur Wohnfläche zu rechnen sind, weil sie zu weniger als der Hälfte der Grundfläche eine lichte Höhe von mehr als 2,20 m aufweisen.
Im Mietvertrag des zugrunde liegenden Rechtsstreits ist bezüglich der Mieträume eine "Größe von ca. 88 qm" angegeben. Vor Abschluss des Mietvertrages besichtigte die Beklagte die Wohnung und erhielt von den Vermietern die Grundrisspläne. Auf den Plänen waren alle Räume und der Balkon jeweils mit gerundeten Quadratmeterangaben versehen. Danach betrug die Größe der Räume des unteren Geschosses insgesamt 70,5 m², des Balkons 9 m² und des oberen (Galerie-)Geschosses 15 m².
Nach einem von der Beklagten eingeholten Privatgutachten beträgt die Wohnfläche lediglich 72,55 m², weil die Grundfläche des (oberen) Galeriegeschosses von insg. 23,58 m², unter Berücksichtigung der Schrägen berechnet mit 11,79 m², gemäß der (Hessischen) Bauordnung außer Ansatz zu bleiben habe, da die Raumteile mit einer lichten Höhe von über 2,20 m weniger als die Hälfte der Grundfläche dieses Bereichs ausmachten.
Auf Grund der (anscheinend vorliegenden) Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche von mehr als 10 % minderte die Beklagte die Miete.
Zu Unrecht, wie der Bundesgerichtshof feststellte. Anders als das Berufungsgericht meint, ist das Galeriegeschoss der von der Beklagten gemieteten Wohnung in die Wohnflächenberechnung einzubeziehen. Denn aus den tatsächlichen Feststellungen des Berufungsgerichts, die in der Revisionsinstanz nicht angegriffen worden sind, ergibt sich, dass auch das Galeriegeschoss als Wohnraum mitvermietet worden ist. Dies geht schon aus dem Mietvertrag mit hinreichender Deutlichkeit hervor, in dessen § 1 Nr. 1 die zu Wohnzwecken vermieteten "Räume mit einer Größe von ca. 88 m²" unter Buchst. a als "3 1/2 Zimmer, Flur, Küche, Bad sowie weitere Dusche/WC im Obergeschoß" bezeichnet sind. Dass das - bewohnbare und von der Beklagten auch zu Wohnzwecken genutzte - Galeriegeschoss zu anderen als zu Wohnzwecken vermietet gewesen sein könnte, ist fernliegend und von der Beklagten auch nicht geltend gemacht worden.
Es kommt hinzu, dass die Beklagte die Mietwohnung vor Abschluss des Mietvertrages besichtigt hatte und dass ihr von den Vermietern Grundrisspläne ausgehändigt worden waren, in denen die Größe der Räume beider Geschosse mit gerundeten Quadratmeterangaben verzeichnet sind. Da die Fläche des unteren Geschosses hiernach nur ca. 70 m² (zuzüglich des mit 9 m² eingezeichneten Balkons) beträgt, war eindeutig erkennbar, dass in die mit ca. 88 m² angegebene Wohnfläche auch das Galeriegeschoss einbezogen war.
Steht demnach fest, dass die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche auch das Galeriegeschoss einschließt, so kommt dem vom Berufungsgericht in den Mittelpunkt gerückten Umstand, dass die Räume des Galeriegeschosses nach den Bestimmungen der (Hessischen) Landesbauordnung nicht zur Wohnfläche zu rechnen sind, weil sie zu weniger als der Hälfte der Grundfläche eine lichte Höhe von über 2,20 m aufweisen und deshalb nicht als Aufenthaltsräume gelten, keine Bedeutung zu. Wie der Bundesgerichtshof - nach Erlass des Berufungsurteils - bereits entschieden hat, sind die Flächen von Räumen, die nach dem Vertrag zu Wohnzwecken vermietet sind, bei der Wohnflächenermittlung unabhängig davon mit einzurechnen, ob sie wegen öffentlich-rechtlicher Nutzungsbeschränkungen bei einer Flächenberechnung nach den Bestimmungen der II. BV als Wohnraum anzurechen sind (BGH, vom 16. September 2009). Für die Frage einer Wohnflächenberechnung nach den im vorliegenden Fall anzuwendenden Bestimmungen der Wohnflächenverordnung kann nichts anderes gelten.
Danach liegt die Wohnflächenabweichung unter 10 %, denn nach dem von ihr eingeholten Privatgutachten beträgt die Gesamtwohnfläche 84,34 m² (unteres Geschoss: 72,55 m², Galeriegeschoss: 11,79 m²). Damit fehlt es an einem Mangel in Gestalt einer erheblichen Unterschreitung der mit ca. 88 m² vereinbarten Wohnfläche, aufgrund dessen die Miete von der Beklagten gemindert sein könnte.
Nach einem von der Beklagten eingeholten Privatgutachten beträgt die Wohnfläche lediglich 72,55 m², weil die Grundfläche des (oberen) Galeriegeschosses von insg. 23,58 m², unter Berücksichtigung der Schrägen berechnet mit 11,79 m², gemäß der (Hessischen) Bauordnung außer Ansatz zu bleiben habe, da die Raumteile mit einer lichten Höhe von über 2,20 m weniger als die Hälfte der Grundfläche dieses Bereichs ausmachten.
Auf Grund der (anscheinend vorliegenden) Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche von mehr als 10 % minderte die Beklagte die Miete.
Zu Unrecht, wie der Bundesgerichtshof feststellte. Anders als das Berufungsgericht meint, ist das Galeriegeschoss der von der Beklagten gemieteten Wohnung in die Wohnflächenberechnung einzubeziehen. Denn aus den tatsächlichen Feststellungen des Berufungsgerichts, die in der Revisionsinstanz nicht angegriffen worden sind, ergibt sich, dass auch das Galeriegeschoss als Wohnraum mitvermietet worden ist. Dies geht schon aus dem Mietvertrag mit hinreichender Deutlichkeit hervor, in dessen § 1 Nr. 1 die zu Wohnzwecken vermieteten "Räume mit einer Größe von ca. 88 m²" unter Buchst. a als "3 1/2 Zimmer, Flur, Küche, Bad sowie weitere Dusche/WC im Obergeschoß" bezeichnet sind. Dass das - bewohnbare und von der Beklagten auch zu Wohnzwecken genutzte - Galeriegeschoss zu anderen als zu Wohnzwecken vermietet gewesen sein könnte, ist fernliegend und von der Beklagten auch nicht geltend gemacht worden.
Es kommt hinzu, dass die Beklagte die Mietwohnung vor Abschluss des Mietvertrages besichtigt hatte und dass ihr von den Vermietern Grundrisspläne ausgehändigt worden waren, in denen die Größe der Räume beider Geschosse mit gerundeten Quadratmeterangaben verzeichnet sind. Da die Fläche des unteren Geschosses hiernach nur ca. 70 m² (zuzüglich des mit 9 m² eingezeichneten Balkons) beträgt, war eindeutig erkennbar, dass in die mit ca. 88 m² angegebene Wohnfläche auch das Galeriegeschoss einbezogen war.
Steht demnach fest, dass die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche auch das Galeriegeschoss einschließt, so kommt dem vom Berufungsgericht in den Mittelpunkt gerückten Umstand, dass die Räume des Galeriegeschosses nach den Bestimmungen der (Hessischen) Landesbauordnung nicht zur Wohnfläche zu rechnen sind, weil sie zu weniger als der Hälfte der Grundfläche eine lichte Höhe von über 2,20 m aufweisen und deshalb nicht als Aufenthaltsräume gelten, keine Bedeutung zu. Wie der Bundesgerichtshof - nach Erlass des Berufungsurteils - bereits entschieden hat, sind die Flächen von Räumen, die nach dem Vertrag zu Wohnzwecken vermietet sind, bei der Wohnflächenermittlung unabhängig davon mit einzurechnen, ob sie wegen öffentlich-rechtlicher Nutzungsbeschränkungen bei einer Flächenberechnung nach den Bestimmungen der II. BV als Wohnraum anzurechen sind (BGH, vom 16. September 2009). Für die Frage einer Wohnflächenberechnung nach den im vorliegenden Fall anzuwendenden Bestimmungen der Wohnflächenverordnung kann nichts anderes gelten.
Danach liegt die Wohnflächenabweichung unter 10 %, denn nach dem von ihr eingeholten Privatgutachten beträgt die Gesamtwohnfläche 84,34 m² (unteres Geschoss: 72,55 m², Galeriegeschoss: 11,79 m²). Damit fehlt es an einem Mangel in Gestalt einer erheblichen Unterschreitung der mit ca. 88 m² vereinbarten Wohnfläche, aufgrund dessen die Miete von der Beklagten gemindert sein könnte.
Zur Eigenbedarfskündigung wegen Wohnbedarfs von Familienangehörigen
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Eigenbedarfskündigung wegen des Wohnbedarfs einer Nichte des Vermieters wirksam ist.
Im Sommer 2004 zog die damals 85-jährige Klägerin aus ihrer Eigentumswohnung in Baden-Baden aus und übersiedelte in eine nahe gelegene Seniorenresidenz. Sie vermietete die Wohnung ab September 2004 an die Beklagten. Im August 2007 übertrug die verwitwete und kinderlose Klägerin das Eigentum an der Wohnung im Wege vorweggenommener Erbfolge auf ihre Nichte; dabei behielt sie sich einen Nießbrauch an der Wohnung vor. In dem Übertragungsvertrag verpflichtete sich die Nichte als Gegenleistung gegenüber der Klägerin, auf Lebenszeit deren Haushalt in der Seniorenresidenz zu versorgen und die häusliche Grundpflege der Klägerin zu übernehmen. Durch Anwaltsschreiben ließ die Klägerin seit August 2007 mehrfach Kündigungen des mit den Beklagten bestehenden Mietverhältnisses aussprechen. Als Kündigungsgrund wurde auch Eigenbedarf für die Nichte aufgrund der Pflegevereinbarung im Vertrag vom August 2007 geltend gemacht. Das Amtsgericht hat die anschließend von der Vermieterin erhobene Räumungsklage abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung der Klägerin zurückgewiesen.
Die dagegen gerichtete Revision der Klägerin hatte Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die Nichte der Klägerin als Familienangehörige im Sinne § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB* anzusehen ist und die Eigenbedarfskündigung deshalb berechtigt war. Der Bundesgerichtshof hat in Fortführung seiner bisherigen Rechtsprechung zu § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ausgeführt, dass nicht nur Geschwister, sondern auch deren Kinder noch so eng mit dem Vermieter verwandt sind, dass es nicht darauf ankommt, ob im Einzelfall eine besondere persönliche Beziehung oder soziale Bindung zum Vermieter besteht.
*§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters
(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.
(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn
1. …
2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder …
Quelle: Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs Nr. 17/10 vom 27.1.2010
Die dagegen gerichtete Revision der Klägerin hatte Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die Nichte der Klägerin als Familienangehörige im Sinne § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB* anzusehen ist und die Eigenbedarfskündigung deshalb berechtigt war. Der Bundesgerichtshof hat in Fortführung seiner bisherigen Rechtsprechung zu § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ausgeführt, dass nicht nur Geschwister, sondern auch deren Kinder noch so eng mit dem Vermieter verwandt sind, dass es nicht darauf ankommt, ob im Einzelfall eine besondere persönliche Beziehung oder soziale Bindung zum Vermieter besteht.
*§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters
(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.
(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn
1. …
2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder …
Quelle: Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs Nr. 17/10 vom 27.1.2010
Unwirksame Farbwahlklausel für Innenanstrich von Türen und Fenstern
Der Bundesgerichtshof hat seine Rechtsprechung zu sogenannten Farbwahlklauseln im Zusammenhang mit Schönheitsreparaturen fortgeführt und entschieden, dass eine in einem Wohnraummietvertrag enthaltene Farbvorgabe für den Innenanstrich der Türen und Fenster den Mieter unangemessen benachteiligt.
Die beklagte Mieterin einer Wohnung in Berlin war aufgrund eines Formularmietvertrages zur Übernahme der Schönheitsreparaturen verpflichtet. In § 4 Nr. 6 des Vertrages ist unter anderem bestimmt:
"Der Mieter ist verpflichtet, die während des Mietverhältnisses anfallenden Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen. Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht und wie folgt auszuführen: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen …"
Eine Anlage zum Mietvertrag enthält ferner den folgenden Zusatz:
"Bei der Ausführung von Schönheitsreparaturen sind die Türblätter, Türrahmen, Fensterflügel und Fensterrahmen (ausgenommen Kunststoff-, Aluminium- und Dachfenster, sowie fertig beschichtete Türblätter) nur weiß zu lackieren …"
Mit der Klage verlangt die Vermieterin nach Beendigung des Mietverhältnisses Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen. Die Klage ist in erster und zweiter Instanz ohne Erfolg geblieben.
Auch die Revision der Klägerin hatte keinen Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die in der Anlage des Mietvertrages enthaltene Farbvorgabe ("weiß") für den Anstrich der Innentüren sowie der Innenseiten der Fenster und der Außentür gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam ist. Damit hat der Bundesgerichtshof seine Rechtsprechung bestätigt, dass Schönheitsreparaturklauseln, die den Mieter auch während der Mietzeit zu einer Dekoration in einer ihm vorgegebenen Farbe verpflichten und ihn dadurch in der Gestaltung seines persönlichen Lebensbereichs einschränken, ohne dass dafür ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters besteht, der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 BGB nicht standhalten (vgl. dazu BGH, Urteil vom 18. Februar 2009 - VIII ZR 166/08, Pressemitteilung Nr. 35/2009).
Die unzulässige Farbvorgabe führt zur Unwirksamkeit der Abwälzung der Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen schlechthin. Bei der dem Mieter auferlegten Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen handelt es sich um eine einheitliche Rechtspflicht, die sich nicht in Einzelmaßnahmen aufspalten lässt. Stellt sich diese Verpflichtung auf Grund unzulässiger Ausgestaltung – sei es ihrer zeitlichen Modalitäten, ihrer Ausführungsart oder ihres gegenständlichen Umfangs – in ihrer Gesamtheit als übermäßig dar, so ist die Verpflichtung insgesamt unwirksam. Eine Aufrechterhaltung der Klausel in der Weise, dass entweder nur die Farbvorgabe oder die Renovierungspflicht nur bezüglich der Türen und Fenster entfällt, würde gegen das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion Allgemeiner Geschäftsbedingungen verstoßen.
Quelle: Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs Nr. 14/10 vom 20.1.2010
Über 10% Flächenabweichung: Auch bei Einfamilienhaus Mietminderung!
Auch bei einem vermieteten Einfamilienhaus mit Garten stellt eine Wohnflächenabweichung einen zur Minderung berechtigenden Mangel dar, wenn die tatsächliche Wohnfläche von der vereinbarten Wohnfläche um mehr als 10 % nach unten abweicht. Eine Anhebung dieses Grenzwerts wegen der mitvermieteten Gartenfläche kommt nicht in Betracht.
Der Bundesgerichtshof hatte zu entscheiden, ob aufgrund zusätzlich zur Nutzung vermietete Grundstücksflächen - hier ein Garten - eine Flächenabweichung erst von mehr als 15 % erheblich sei, um vom Vorliegen eines Mangels ausgehen zu können. Diesbezüglich wird ausgeführt:
"Nach der Rechtsprechung des Senats ist die Erheblichkeitsgrenze im Interesse der Praktikabilität und der Rechtssicherheit bei 10 % anzusetzen. Eine zusätzliche Toleranzschwelle liefe diesem Interesse zuwider und ist auch bei einem vermieteten Einfamilienhaus sachlich nicht gerechtfertigt. Die Wohnfläche stellt ein wesentliches Merkmal für den Nutzwert der angemieteten Wohnung dar. So wird bereits bei der Inserierung in aller Regel die Wohnungsgröße der angebotenen Wohnung angegeben, um Interessenten eine Vergleichbarkeit verschiedener Wohnungen zu erleichtern und um die Miete pro Quadratmeter errechnen zu können. Dies gilt unabhängig davon, ob es sich um Mietraum einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus oder in einem Einfamilienhaus wie etwa einer Doppelhaushälfte mit Gartenfläche handelt."
Quelle: Bundesgerichtshof, Urteil vom 28. Oktober 2009 - VIII ZR 164/08.
Zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete durch Sachverständige
Der Vermieter darf die Miete bis zum oberen Wert der Bandbreite der konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete (Einzelvergleichsmiete) anheben. Dies gilt auch dann, wenn die Einzelvergleichsmiete unter Heranziehung eines Sachverständigengutachtens ermittelt worden ist.
Die Klägerin forderte die Beklagten unter Benennung von drei Vergleichswohnungen aus einem Sachverständigengutachten auf, der Erhöhung der Nettomiete zuzustimmen.
Die Sachverständige hatte aus 48 Wohnungen des gleichen Bautyps ("WB 70"), die im selben Stadtteil wie die Wohnung der Beklagten liegen, 19 Vergleichswohnungen mit möglichst ähnlicher Ausstattung für ihr Gutachten herangezogen. Dabei wurden teils neu vereinbarte, teils angepasste Bestandsmieten berücksichtigt. Dem Umstand, dass die Ausstattung und Beschaffenheit der Wohnung der Beklagten teilweise hinter dem Standard der Vergleichswohnungen zurückbleibt, ist in dem Gutachten durch Abschläge (Anpassungsfaktoren) Rechnung getragen. Im Ergebnis ihres Gutachtens gibt die Sachverständige die ortsübliche Vergleichsmiete als Spanne an.
Die Beschränkung auf 19 Vergleichswohnungen ist nach Auffassung des Bundesgerichtshofs - auch unter Berücksichtigung des vertretbaren Umfangs einer solchen Begutachtung - nicht zu beanstanden. Auch der Umstand, dass die Sachverständige die Wohnungen ausschließlich durch Befragung von Vermietern ermittelt hat, stehe der Verwertbarkeit des Gutachtens nicht entgegen, denn es bestünden keine Anhaltspunkte dafür, dass durch diese Vorgehensweise das Ergebnis im Sinne einer zu hohen Vergleichsmiete verfälscht worden sein könnte.
Das Gutachten der Sachverständigen ist nach Auffassung des Bundesgerichtshofs auch nicht deshalb fehlerhaft, weil es als ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung der Beklagten nicht einen exakten Betrag, sondern lediglich eine Bandbreite (Spanne) ermittelt hat. Wie der Bundesgerichtshof bereits in anderen Entscheidungen ausgeführt hat, handelt es sich bei der ortsüblichen Vergleichsmiete regelmäßig nicht um einen punktgenauen Wert; die Vergleichmiete bewegt sich vielmehr innerhalb einer gewissen Spanne.
Der Vermieter darf die Miete bis zum oberen Wert einer solchen - unter Heranziehung eines Sachverständigengutachtens zutreffend ermittelten - Bandbreite der konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete anheben. Dies gilt nach Ansicht des Bundesgerichtshofs auch dann, wenn kein Mietspiegel vorhanden ist. In diesem Fall ersetzt das vom Gericht eingeholte Sachverständigengutachten nicht den Mietspiegel, sondern dient der Ermittlung der konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete im Sinne einer Einzelvergleichsmiete. Auch hierbei geht es nicht um einen punktgenauen Wert, sondern um eine Bandbreite.
Die Beifügung eines Mietspiegels ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs regelmäßig nicht erforderlich, damit ein Mieterhöhungsverlangen die formellen Voraussetzungen des § 558a BGB erfüllt. So bedarf es zur ordnungsgemäßen Begründung eines Mieterhöhungsverlangens, das auf einen Mietspiegel Bezug nimmt, einer Beifügung des Mietspiegels jedenfalls dann nicht, wenn dieser allgemein zugänglich ist.
In seiner Entscheidung vom 30. September 2009 konkretisiert der Bundesgerichtshof den Begriff der allgemeinen Zugänglichkeit. Dieser setzt demnach nicht voraus, dass der Mietspiegel von der betreffenden Kommune kostenlos abgegeben oder zur Einsicht bereitgehalten wird oder über das Internet abrufbar ist. Auch ein Mietspiegel, der von privaten Vereinigungen gegen eine geringe Schutzgebühr an jedermann abgegeben wird, ist in diesem Sinne allgemein zugänglich. In einem solchen Fall sei es der Mietpartei zumutbar, zur Überprüfung des Mieterhöhungsverlangens eine geringe Schutzgebühr von wenigen Euro aufzuwenden.
Die Sachverständige hatte aus 48 Wohnungen des gleichen Bautyps ("WB 70"), die im selben Stadtteil wie die Wohnung der Beklagten liegen, 19 Vergleichswohnungen mit möglichst ähnlicher Ausstattung für ihr Gutachten herangezogen. Dabei wurden teils neu vereinbarte, teils angepasste Bestandsmieten berücksichtigt. Dem Umstand, dass die Ausstattung und Beschaffenheit der Wohnung der Beklagten teilweise hinter dem Standard der Vergleichswohnungen zurückbleibt, ist in dem Gutachten durch Abschläge (Anpassungsfaktoren) Rechnung getragen. Im Ergebnis ihres Gutachtens gibt die Sachverständige die ortsübliche Vergleichsmiete als Spanne an.
Die Beschränkung auf 19 Vergleichswohnungen ist nach Auffassung des Bundesgerichtshofs - auch unter Berücksichtigung des vertretbaren Umfangs einer solchen Begutachtung - nicht zu beanstanden. Auch der Umstand, dass die Sachverständige die Wohnungen ausschließlich durch Befragung von Vermietern ermittelt hat, stehe der Verwertbarkeit des Gutachtens nicht entgegen, denn es bestünden keine Anhaltspunkte dafür, dass durch diese Vorgehensweise das Ergebnis im Sinne einer zu hohen Vergleichsmiete verfälscht worden sein könnte.
Das Gutachten der Sachverständigen ist nach Auffassung des Bundesgerichtshofs auch nicht deshalb fehlerhaft, weil es als ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung der Beklagten nicht einen exakten Betrag, sondern lediglich eine Bandbreite (Spanne) ermittelt hat. Wie der Bundesgerichtshof bereits in anderen Entscheidungen ausgeführt hat, handelt es sich bei der ortsüblichen Vergleichsmiete regelmäßig nicht um einen punktgenauen Wert; die Vergleichmiete bewegt sich vielmehr innerhalb einer gewissen Spanne.
Der Vermieter darf die Miete bis zum oberen Wert einer solchen - unter Heranziehung eines Sachverständigengutachtens zutreffend ermittelten - Bandbreite der konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete anheben. Dies gilt nach Ansicht des Bundesgerichtshofs auch dann, wenn kein Mietspiegel vorhanden ist. In diesem Fall ersetzt das vom Gericht eingeholte Sachverständigengutachten nicht den Mietspiegel, sondern dient der Ermittlung der konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete im Sinne einer Einzelvergleichsmiete. Auch hierbei geht es nicht um einen punktgenauen Wert, sondern um eine Bandbreite.
Ein allgemein zugänglicher Mietspiegel muss einer Mieterhöhung nicht beigelegt werden
Nimmt der Vermieter zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens auf einen Mietspiegel Bezug und ist dieser gegen eine geringe Schutzgebühr von jedermann bei den örtlichen Mieter- und Vermietervereinigungen erhältlich, bedarf es einer Beifügung des Mietspiegels nicht.
Die Beifügung eines Mietspiegels ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs regelmäßig nicht erforderlich, damit ein Mieterhöhungsverlangen die formellen Voraussetzungen des § 558a BGB erfüllt. So bedarf es zur ordnungsgemäßen Begründung eines Mieterhöhungsverlangens, das auf einen Mietspiegel Bezug nimmt, einer Beifügung des Mietspiegels jedenfalls dann nicht, wenn dieser allgemein zugänglich ist.
In seiner Entscheidung vom 30. September 2009 konkretisiert der Bundesgerichtshof den Begriff der allgemeinen Zugänglichkeit. Dieser setzt demnach nicht voraus, dass der Mietspiegel von der betreffenden Kommune kostenlos abgegeben oder zur Einsicht bereitgehalten wird oder über das Internet abrufbar ist. Auch ein Mietspiegel, der von privaten Vereinigungen gegen eine geringe Schutzgebühr an jedermann abgegeben wird, ist in diesem Sinne allgemein zugänglich. In einem solchen Fall sei es der Mietpartei zumutbar, zur Überprüfung des Mieterhöhungsverlangens eine geringe Schutzgebühr von wenigen Euro aufzuwenden.
Begriff der Wohnfläche ist grundsätzlich geklärt!
Die bei der (mietvertraglichen) Auslegung des Begriffs der Wohnfläche zu beachtenden Grundsätze sind nach Auffassung des Bundesgerichtshofs höchstrichterlich geklärt.
Der Begriff der Wohnfläche ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auch bei freifinanziertem Wohnraum grundsätzlich anhand der für preisgebundenen Wohnraum geltenden Bestimmungen auszulegen, sofern die Parteien ihm im Einzelfall keine abweichende Bedeutung beigemessen haben oder ein anderer Berechnungsmodus ortsüblich oder nach Art der Wohnung nahe liegender ist. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kommt somit einer Vereinbarung darüber, welche Flächen in die Berechnung der Wohnfläche einzubeziehen sind, Vorrang zu.
Dabei sind auch die Flächen von Räumen, die nach den vertraglichen Bestimmungen zu Wohnzwecken vermietet sind (bspw. ausgebautes Dachgeschoss), bei der Wohnflächenermittlung unabhängig davon mit einzurechnen, ob sie bei einer Flächenberechnung nach den Bestimmungen der Wohnflächenverordnung bzw. der Zweiten Berechnungsverordnung als Wohnraum anzusehen sind.
In dem zu beurteilenden Fall stritten die Parteien über den Einbezug der Flächen zweier im Souterrain gelegener Räume in die Wohnfläche. Die Beklagten haben vorgetragen, ihnen sei vor Vertragsschluss ein Maklerangebot vorgelegt worden, in dem die Räume im Kellergeschoss als Wohnfläche ausgewiesen gewesen seien. Dieses Maklerangebot führt eine Gesamtwohnfläche von ca. 102 qm an und schlüsselt diese Fläche auf die einzelnen Räume auf. Von den rechnerisch 102,5 qm entfallen ausdrücklich 16 qm und 11 qm auf 2 Räume im Untergeschoss. Für die Beklagten war damit ohne weiteres erkennbar, dass die angegebene Gesamtwohnfläche nur unter Einbeziehung der Räume im Untergeschoss erzielt werden konnte. Daraus folgt der Schluss, dass sich die Parteien darüber einig waren, auch die Räume im Untergeschoss zu Wohnzwecken zur Verfügung zu stellen bzw. zu nutzen.
Damit, so der Bundesgerichtshof, haben die Parteien aber auch zwangsläufig Einigkeit darüber erzielt, dass die zu Wohnzwecken vermietete und in dieser Weise genutzte Fläche, also die "Wohnfläche", unter Einbeziehung des Kellergeschosses zu ermitteln ist und damit ca. 102 qm beträgt. Entscheidend für eine Beschaffenheitsvereinbarung über den Umfang der Wohnfläche sei eine Einigung darüber, auf welche Flächen sich der beabsichtigte Nutzungszweck erstrecken soll, und nicht die Frage, ob der geplanten (und verwirklichten) Nutzung (öffentlich)-rechtliche Gründe entgegenstehen.
Die von der Revision angeführte Baurechtswidrigkeit der Räume im Souterrain bleibt damit ohne Bedeutung für einen auf eine Flächenabweichung gestützte Mangelhaftigkeit des Mietobjekts. Anders verhielte es sich, wenn das Minderungsverlangen unmittelbar mit einer Ungeeignetheit für Wohnzwecke begründet würde. Hierbei spielten öffentlich-rechtliche Bestimmungen, die einer Nutzung als Wohnraum entgegenstehen, durchaus eine Rolle. Ein gewährleistungspflichtiger Mangel ist bei Verstößen gegen das öffentliche Baurecht aber regelmäßig erst dann anzunehmen, wenn die Baurechtsbehörde die Nutzung untersagt.
Diese Voraussetzungen liegen im Streitfall nicht vor. Die Beklagten haben nach den unangegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts die Souterrainräume während der gesamten Dauer der Mietzeit zu Wohnzwecken genutzt. Der Minderungseinwand der Beklagten ist damit in jeder Hinsicht unbegründet.
Wegen - trotz Abmahnung - regelmäßig zu spät eingehender Mietzahlungen hatte ein Vermieter eine fristlose Kündigung ausgesprochen. Nach § 4 des Mietvertrages ist die Miete jeweils bis zum 3. Werktag eines Monats im Voraus an den Vermieter zu zahlen. Tatsächlich gingen die Mietzahlungen beim Kläger für April 2008 am 11. April, für Mai 2008 am 7. Mai, für Juni 2008 am 6. Juni und für Juli 2008 am 8. Juli ein. Er begehrte mit seiner Klage zudem die Räumung des Reihenhauses und die Erstattung vorgerichtlicher Auslagen.
Alles zu Unrecht, entschied der Bundesgerichtshof (und bestätigte damit alle vorhergegangenen Rechtsinstanzen). Für die Beurteilung, ob ein Grund zur fristlosen Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB gegeben ist, sei eine Würdigung aller Umstände des Einzelfalls erforderlich. Das Berufungsgericht habe zu Recht nicht isoliert auf die unpünktlichen Zahlungen abgestellt, sondern bei der Interessenabwägung berücksichtigt, dass die Beklagten seit April 2008 auf staatliche Sozialleistungen angewiesen seien und dass die seither eingetretenen Zahlungsverzögerungen von jeweils einigen Tagen darauf beruhen, dass das Jobcenter nicht zu einer früheren Zahlungsanweisung bereit ist.
Die Mieter müssen sich im Rahmen der Abwägung nach § 543 Abs. 1 BGB auch nicht ein etwaiges Verschulden des Jobcenters zurechnen lassen. Das Jobcenter handelt bei der Übernahme der Mietzahlungen nicht als Erfüllungsgehilfe (§ 278 BGB) des Mieters, sondern nimmt ihm obliegende hoheitliche Aufgaben der Daseinsvorsorge wahr. Der Mieter schaltet die Behörde nicht als Hilfsperson zur Erfüllung seiner Zahlungsverpflichtungen aus dem Mietverhältnis ein; vielmehr wendet er sich an die staatliche Stelle, um den eigenen Lebensunterhalt sicherzustellen. Dabei macht es keinen Unterschied, ob das Jobcenter anschließend die Kosten der Unterkunft an den Hilfebedürftigen selbst zahlt oder direkt an den Vermieter überweist.
Der Bundesrat hat in seiner Sitzung am 16.10.2009 der Verordnung über kleine und mittlere Feuerungsanlagen mit einigen - überwiegend klarstellenden - Maßgaben zugestimmt.
Mit der Novellierung wird vorrangig das Ziel verfolgt, die Emissionen der genannten Anlagen zu begrenzen und an den verbesserten Stand der Technik anzupassen. Diese Anlagen, deren Bestand bei mehr als 15 Millionen liegen soll, stellen eine bedeutende Quelle für besonders gesundheitsgefährdende Stoffe wie Feinstaub und Kohlenwasserstoffe dar.
Künftig wird daher die Einhaltung bestimmter Emissionsgrenzwerte für Staub und Kohlenmonoxid festgelegt.
Der Nachweis, dass die Grenzwerte eingehalten werden, ist über eine Bescheinigung des Herstellers oder eine Vor-Ort-Messung möglich. Bestehende Anlagen, die den Vorgaben entsprechen, können zeitlich unbegrenzt weiterbetrieben werden. Ansonsten unterliegen sie einem Sanierungsprogramm mit langen Übergangsfristen.
In einer begleitenden Entschließung fordert der Bundesrat die Bundesregierung auf, die mit der Umsetzung der Verordnung verbundene Umrüstung oder Ersatzbeschaffung von Feuerstätten durch ein bundeseigenes Förderprogramm zu begleiten und damit auch eine vorfristige Sanierung mit deutlich früherer Emissionsminderung zu fördern.
Ferner bittet er darum, den festgelegten Staubgrenzwert bis Ende 2012 erneut zu überprüfen und ihm hierüber Bericht zu erstatten. Darüber hinaus regen die Länder die zeitnahe Überarbeitung der Regelung zu den Ableitungsbedingungen für Abgase aus Anlagen mit einer Wärmeleistung von weniger als einem Megawatt an, da hier nicht in jedem Fall eine ausreichende Verdünnung der Abgase gewährleistet sei.
Bevor die geänderte Verordnung in Kraft treten kann, muss sie noch vom Bundeskabinett und anschließend vom Bundestag beschlossen werden.
Quelle: Bundesrat Pressemitteilung 162/2009
Dabei sind auch die Flächen von Räumen, die nach den vertraglichen Bestimmungen zu Wohnzwecken vermietet sind (bspw. ausgebautes Dachgeschoss), bei der Wohnflächenermittlung unabhängig davon mit einzurechnen, ob sie bei einer Flächenberechnung nach den Bestimmungen der Wohnflächenverordnung bzw. der Zweiten Berechnungsverordnung als Wohnraum anzusehen sind.
In dem zu beurteilenden Fall stritten die Parteien über den Einbezug der Flächen zweier im Souterrain gelegener Räume in die Wohnfläche. Die Beklagten haben vorgetragen, ihnen sei vor Vertragsschluss ein Maklerangebot vorgelegt worden, in dem die Räume im Kellergeschoss als Wohnfläche ausgewiesen gewesen seien. Dieses Maklerangebot führt eine Gesamtwohnfläche von ca. 102 qm an und schlüsselt diese Fläche auf die einzelnen Räume auf. Von den rechnerisch 102,5 qm entfallen ausdrücklich 16 qm und 11 qm auf 2 Räume im Untergeschoss. Für die Beklagten war damit ohne weiteres erkennbar, dass die angegebene Gesamtwohnfläche nur unter Einbeziehung der Räume im Untergeschoss erzielt werden konnte. Daraus folgt der Schluss, dass sich die Parteien darüber einig waren, auch die Räume im Untergeschoss zu Wohnzwecken zur Verfügung zu stellen bzw. zu nutzen.
Damit, so der Bundesgerichtshof, haben die Parteien aber auch zwangsläufig Einigkeit darüber erzielt, dass die zu Wohnzwecken vermietete und in dieser Weise genutzte Fläche, also die "Wohnfläche", unter Einbeziehung des Kellergeschosses zu ermitteln ist und damit ca. 102 qm beträgt. Entscheidend für eine Beschaffenheitsvereinbarung über den Umfang der Wohnfläche sei eine Einigung darüber, auf welche Flächen sich der beabsichtigte Nutzungszweck erstrecken soll, und nicht die Frage, ob der geplanten (und verwirklichten) Nutzung (öffentlich)-rechtliche Gründe entgegenstehen.
Die von der Revision angeführte Baurechtswidrigkeit der Räume im Souterrain bleibt damit ohne Bedeutung für einen auf eine Flächenabweichung gestützte Mangelhaftigkeit des Mietobjekts. Anders verhielte es sich, wenn das Minderungsverlangen unmittelbar mit einer Ungeeignetheit für Wohnzwecke begründet würde. Hierbei spielten öffentlich-rechtliche Bestimmungen, die einer Nutzung als Wohnraum entgegenstehen, durchaus eine Rolle. Ein gewährleistungspflichtiger Mangel ist bei Verstößen gegen das öffentliche Baurecht aber regelmäßig erst dann anzunehmen, wenn die Baurechtsbehörde die Nutzung untersagt.
Diese Voraussetzungen liegen im Streitfall nicht vor. Die Beklagten haben nach den unangegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts die Souterrainräume während der gesamten Dauer der Mietzeit zu Wohnzwecken genutzt. Der Minderungseinwand der Beklagten ist damit in jeder Hinsicht unbegründet.
Sozialamt darf unpünktlich zahlen
Eine fristlose Kündigung des Vermieters ist unzulässig, wenn die (regelmäßig) unpünktliche Mietzahlung durch das Sozialamt verschuldet ist.
Wegen - trotz Abmahnung - regelmäßig zu spät eingehender Mietzahlungen hatte ein Vermieter eine fristlose Kündigung ausgesprochen. Nach § 4 des Mietvertrages ist die Miete jeweils bis zum 3. Werktag eines Monats im Voraus an den Vermieter zu zahlen. Tatsächlich gingen die Mietzahlungen beim Kläger für April 2008 am 11. April, für Mai 2008 am 7. Mai, für Juni 2008 am 6. Juni und für Juli 2008 am 8. Juli ein. Er begehrte mit seiner Klage zudem die Räumung des Reihenhauses und die Erstattung vorgerichtlicher Auslagen.
Alles zu Unrecht, entschied der Bundesgerichtshof (und bestätigte damit alle vorhergegangenen Rechtsinstanzen). Für die Beurteilung, ob ein Grund zur fristlosen Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB gegeben ist, sei eine Würdigung aller Umstände des Einzelfalls erforderlich. Das Berufungsgericht habe zu Recht nicht isoliert auf die unpünktlichen Zahlungen abgestellt, sondern bei der Interessenabwägung berücksichtigt, dass die Beklagten seit April 2008 auf staatliche Sozialleistungen angewiesen seien und dass die seither eingetretenen Zahlungsverzögerungen von jeweils einigen Tagen darauf beruhen, dass das Jobcenter nicht zu einer früheren Zahlungsanweisung bereit ist.
Die Mieter müssen sich im Rahmen der Abwägung nach § 543 Abs. 1 BGB auch nicht ein etwaiges Verschulden des Jobcenters zurechnen lassen. Das Jobcenter handelt bei der Übernahme der Mietzahlungen nicht als Erfüllungsgehilfe (§ 278 BGB) des Mieters, sondern nimmt ihm obliegende hoheitliche Aufgaben der Daseinsvorsorge wahr. Der Mieter schaltet die Behörde nicht als Hilfsperson zur Erfüllung seiner Zahlungsverpflichtungen aus dem Mietverhältnis ein; vielmehr wendet er sich an die staatliche Stelle, um den eigenen Lebensunterhalt sicherzustellen. Dabei macht es keinen Unterschied, ob das Jobcenter anschließend die Kosten der Unterkunft an den Hilfebedürftigen selbst zahlt oder direkt an den Vermieter überweist.
Bundesrat stimmt Verordnung über Feuerungsanlagen zu
Durch die Verordnung werden in erster Linie Einzelraumfeuerungsanlagen privater Haushalte für feste Brennstoffe erfasst - wie zum Beispiel Kamin- und Pelletöfen sowie Heizkamine -, die zumeist als Zusatzheizung zu den zentralen Öl- und Gasheizungen aufgestellt sind.
Mit der Novellierung wird vorrangig das Ziel verfolgt, die Emissionen der genannten Anlagen zu begrenzen und an den verbesserten Stand der Technik anzupassen. Diese Anlagen, deren Bestand bei mehr als 15 Millionen liegen soll, stellen eine bedeutende Quelle für besonders gesundheitsgefährdende Stoffe wie Feinstaub und Kohlenwasserstoffe dar.
Künftig wird daher die Einhaltung bestimmter Emissionsgrenzwerte für Staub und Kohlenmonoxid festgelegt.
Der Nachweis, dass die Grenzwerte eingehalten werden, ist über eine Bescheinigung des Herstellers oder eine Vor-Ort-Messung möglich. Bestehende Anlagen, die den Vorgaben entsprechen, können zeitlich unbegrenzt weiterbetrieben werden. Ansonsten unterliegen sie einem Sanierungsprogramm mit langen Übergangsfristen.
In einer begleitenden Entschließung fordert der Bundesrat die Bundesregierung auf, die mit der Umsetzung der Verordnung verbundene Umrüstung oder Ersatzbeschaffung von Feuerstätten durch ein bundeseigenes Förderprogramm zu begleiten und damit auch eine vorfristige Sanierung mit deutlich früherer Emissionsminderung zu fördern.
Ferner bittet er darum, den festgelegten Staubgrenzwert bis Ende 2012 erneut zu überprüfen und ihm hierüber Bericht zu erstatten. Darüber hinaus regen die Länder die zeitnahe Überarbeitung der Regelung zu den Ableitungsbedingungen für Abgase aus Anlagen mit einer Wärmeleistung von weniger als einem Megawatt an, da hier nicht in jedem Fall eine ausreichende Verdünnung der Abgase gewährleistet sei.
Bevor die geänderte Verordnung in Kraft treten kann, muss sie noch vom Bundeskabinett und anschließend vom Bundestag beschlossen werden.
Quelle: Bundesrat Pressemitteilung 162/2009
Erbschaftssteuer
Erbschaftssteuer
Bedingungen für die Nachfolge bei der Erbschaftsteuer wurden entschärft.
Der Gesetzgeber hat mit Wirkung ab 1. Januar 2009 ein neues Erbschaft- und Schenkungsteuerrecht verabschiedet. In einigen Punkten wird jetzt nachgebessert. Die Steuersätze für die Übertragung von Vermögen zwischen Angehörigen der Steuerklasse II vermindern sich. Die Voraussetzungen für die steu-erbegünstigte Übertragung von Betriebsvermögen (Behaltefristen und Lohnsummenregelung) werden entschärft. Unternehmensnachfolger können bei der Übertragung des Betriebsvermögens zwischen zwei Varianten wählen. Bei beiden Optionen sind unterschiedliche Fortführungsregelungen einzuhalten. Diese wurden rückwirkend auf den 1. Januar 2009 bzw. auf den 1. Januar 2007 gelockert.Variante A
Für Unternehmer, die den übertragenen Betrieb im Kern fünf (bisherige Regelung sieben) Jahre fortfüh-ren, bleiben 85 % des übertragenen Betriebsvermögens als begünstigtes produktives Vermögen steuer-frei (Verschonungsabschlag). Voraussetzung: Die aufaddierte Lohnsumme beträgt nach fünf Jahren nicht weniger als 400 % (bisher 650 %) der Lohnsumme, die im Durchschnitt der letzten fünf Jahre vor der Betriebsübertragung erreicht wurde. Der Anteil des Verwaltungsvermögens (z. B. vermietete Immobilien, Anteile an Kapitalgesellschaften, Wertpapiere) am betrieblichen Gesamtvermögen darf höchstens 50 % betragen.
Variante B
Für Unternehmer, die den übertragenen Betrieb im Kern sieben (bisherige Regelung zehn) Jahre fortfüh-ren, bleibt das gesamte Betriebsvermögen als begünstigtes produktives Vermögen steuerfrei (100 % Ver-schonungsabschlag). Voraussetzung: Die aufaddierte Lohnsumme beträgt nach sieben Jahren nicht we-niger als 700 % (bisher 1.000 %) der Lohnsumme, die im Durchschnitt der letzten fünf Jahre vor der Be-triebsübertragung erreicht wurde. Bei Variante B darf der Anteil des Verwaltungsvermögens am betrieb-lichen Gesamtvermögen höchstens 10 % betragen.
Zu beachten ist: Unternehmen, die keine Arbeitnehmer beschäftigen oder Unternehmen mit höchstens 20 (bisherige Regelung zehn) Arbeitnehmern unterliegen nur der Behaltefrist von fünf bzw. sieben Jahren. Die Lohnsummenregelung ist für sie nicht maßgebend.
Behaltefrist
Voraussetzungen für den Verschonungsabschlag (85 % bzw. 100 %) sind:
• Der Betrieb wird über die gewählte Behaltefrist von fünf bzw. sieben Jahren fortgeführt.
• Der Betrieb wird in dieser Zeit nicht aufgegeben, veräußert oder insolvent.
• Der Betriebsinhaber darf keine übermäßigen Entnahmen machen.
• Werden die Fortführungsregelungen nicht eingehalten, wird anteilig nachversteuert.
Zwangsversteigerung
Zwangsversteigerung
Weniger Zwangsversteigerungen und niedrigere Verkehrswerte in 2009
Trotz der weltweiten Finanzkrise sind in Deutschland im vergangenen Jahr weniger Immobilien in die Zwangsversteigerung gekommen als noch im Jahr 2008. Insgesamt hat ARGETRA 86.617 Zwangsversteigerungstermine gezählt. Das ist gegenüber dem Vorjahr ein leichtes Minus von 1,8%.
Keine Regel ohne Ausnahme: Gegen diesen Trend stehen vier Bundesländer im Norden und in der Mitte Deutschlands, nämlich Hessen, Saarland, Schleswig-Holstein und Hamburg. Hier hat es im Vergleich zum Vorjahr wieder mehr Versteigerungstermine gegeben. Spitzenreiter in dieser Gruppe ist Hamburg mit einem Plus von satten 18%.
Erfreulich ist, dass in den neuen Ländern die Anzahl der Zwangsversteigerungen weiterhin rückläufig ist. Im Vergleich zu 2008 konnte hier insgesamt ein Minus von 6,8 % festgestellt werden. Gemessen an der Einwohnerzahl gibt es im Osten aber immer noch mehr Termine als im Westen. Beispiel Sachsen: Hier gab es im vergangenen Jahr trotz eines Minus von 7,8% immer noch vier mal mehr Versteigerungstermine als in Baden Württemberg.
Interessant für alle, die gerne Haus, Wohnung oder Grundstück ersteigern wollen, ist die Tatsache, dass die Verkehrswerte fast überall zurückgegangen sind. Das bedeutet, dass mit Ausnahme der Länder Hamburg, Bremen, Baden Württemberg, Saarland und Sachsen-Anhalt viele Immobilien noch günstiger zu ersteigern sind als ohnehin schon.
Im Rückblick betrachtet hat es 2009, ganz anders als beispielsweise in den USA, Großbritannien oder auch Spanien, in Deutschland trotz der Finanzkrise keinen sprunghaften Anstieg bei den Immobilienversteigerungen gegeben. Wenn im neuen Jahr die Wirtschaft wieder anzieht und die Zahlen sich ähnlich darstellen wie in 2009, so hat der Eigentümer seines Häuschens oder seiner Eigentumswohnung allenfalls ein paar Abschürfungen, nicht aber den Verlust seines Eigentums davongetragen. Wenn sich die schwächelnde Konjunktur allerdings fortsetzt, bleibt ein Anstieg der Zwangsversteigerungen nach Ansicht von ARGETRA unausweichlich.
Quelle: ARGETRA-Pressemitteilung vom 23. Januar 2010